คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5149/2561

“อำนาจฟ้องขับไล่ตามสัญญาประนีประนอมยอมความ : การแยกสิทธิครอบครองระหว่างโฉนดสองแปลงและหลักผู้รับประโยชน์บุคคลภายนอก”

คดีนี้เป็นข้อพิพาทเกี่ยวกับสิทธิครอบครองที่ดินสองแปลง ซึ่งมีสถานะทางกรรมสิทธิ์แตกต่างกัน และผูกพันกับสัญญาประนีประนอมยอมความในคดีก่อนหน้า ประเด็นสำคัญที่ศาลฎีกาวินิจฉัย ได้แก่ (1) อำนาจฟ้องของโจทก์ในฐานะผู้รับประโยชน์จากสัญญาประนีประนอมยอมความ และ (2) ความแตกต่างระหว่างสิทธิในที่ดินโฉนดเลขที่ 93 และ 95

บทความน่าสนใจ

ศาลรับฟังว่า โฉนดเลขที่ 93 มีชื่อโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยชอบ เมื่อในคดีก่อนคู่ความได้ตกลงให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอีกแปลงหนึ่ง (โฉนด 95) ให้แก่โจทก์ หากโจทก์ชำระหนี้ตามที่ตกลง ซึ่งโจทก์ได้ปฏิบัติครบถ้วนแล้ว โจทก์จึงอยู่ในฐานะ “บุคคลภายนอกผู้ได้รับประโยชน์จากสัญญา” ตามหลักกฎหมายแพ่ง และจำเลยต้องส่งมอบที่ดินโฉนด 93 คืนให้แก่โจทก์ การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินดังกล่าวถือเป็นการละเมิด โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่ได้

ส่วนโฉนดเลขที่ 95 แม้มีสัญญาประนีประนอมยอมความให้จำเลยโอนให้โจทก์ แต่ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าที่ดินแปลงนี้เป็นทรัพย์ที่โจทก์เคยยกให้จำเลยและจำเลยยังเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์อยู่ อีกทั้งโจทก์เองยังไม่ไปดำเนินการรับโอนตามที่ตกลงและต้องเสียค่าธรรมเนียมกันคนละครึ่ง จึงถือว่าโจทก์ยังไม่ถูกโต้แย้งสิทธิ และไม่อยู่ในสถานะที่จะฟ้องขับไล่จำเลยออกจากโฉนด 95 ได้ แม้ยังมีสิทธิบังคับตามสัญญาประนีประนอมยอมความอยู่ก็ตาม

สุดท้าย ศาลวินิจฉัยว่าหนังสือมอบอำนาจที่ให้ผู้รับมอบดำเนินกระบวนพิจารณา “ทุกประการ” ถือเป็นการมอบอำนาจฟ้องคดีโดยสมบูรณ์ ไม่จำต้องระบุชื่อคู่ความหรือข้อหาที่จะฟ้องไว้ล่วงหน้า

ศาลฎีกาจึงพิพากษาให้ขับไล่จำเลยเฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 93 และยกฟ้องในส่วนโฉนดเลขที่ 95 ตามหลักสิทธิครอบครองและผลผูกพันของสัญญาประนีประนอมยอมความ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9990/2560

“ซื้อคอนโดก่อนกฎหมายใหม่ แต่โดนฟ้องขับไล่ : ศาลฎีกาชี้ผู้เช่าซื้อเดิมมีสิทธิก่อน นิติบุคคลผู้ซื้อภายหลังฟ้องไม่ได้”

คดีนี้เป็นข้อพิพาทขับไล่จากห้องชุด ที่สะท้อนปัญหาซื้อขายคอนโดระหว่าง “ผู้จะซื้อเดิม” กับ “ผู้ซื้อภายหลัง” ว่าใครมีสิทธิเหนือกว่ากัน และโยงกับเรื่องความสุจริตในการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยตรง

บทความน่าสนใจ

ข้อเท็จจริงสำคัญ คือ จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทกับบริษัท วัชรธร จำกัด ตั้งแต่ปี 2549 คือก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ซึ่งเป็นวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 6/2 เริ่มใช้บังคับ จึงต้องใช้กฎเกณฑ์เรื่องแบบของสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อปรากฏตามหลักฐานการชำระเงินว่าจำเลยได้ชำระเงินดาวน์และราคาส่วนที่เหลือครบถ้วนแล้ว จำเลยย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้บริษัทผู้จะขายจดทะเบียนโอนห้องชุดให้ตนได้ตามกฎหมาย

ต่อมา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้โอนห้องชุดดังกล่าวให้ผู้โจทก์ ซึ่งเป็นบริษัทซื้อ–ขายอสังหาริมทรัพย์ และโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องชุด โดยอ้างตนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามโฉนด แต่จำเลยต่อสู้ว่า ตนมีฐานะเป็นผู้จะซื้อที่ได้ชำระหนี้ครบถ้วนมาก่อนและมีสิทธิจดทะเบียนโอนก่อนโจทก์

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อจำเลยอยู่ในห้องชุดพิพาทตั้งแต่ปี 2551 และพักอาศัยอย่างเปิดเผยต่อเนื่อง โจทก์ซึ่งมาซื้อในปี 2554 ย่อมเห็นได้ชัดว่ามีผู้อยู่อาศัยอยู่แล้ว แต่กลับไม่สอบถามหรือเคลียร์สิทธิของจำเลยให้ชัด ถือเป็นพฤติการณ์ที่แสดงว่าโจทก์รับโอนโดยไม่สุจริต ไม่อาจยกกรรมสิทธิ์ของตนมาฟ้องขับไล่จำเลยได้ ผลคือ โจทก์ “ไม่มีอำนาจฟ้อง”

ศาลฎีกาจึงพิพากษากลับ ยกฟ้อง และคืนค่าขึ้นศาลในอนาคตให้จำเลย โดยย้ำหลักสำคัญว่า ผู้จะซื้อที่ชำระเงินครบและมีสิทธิขอจดทะเบียนโอนก่อน ย่อมได้รับความคุ้มครองเหนือผู้รับโอนภายหลังที่รับโอนโดยไม่สุจริต.