คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566

การจำกัดอายุสัญญาเช่าตามมาตรา 540 และผลของคำมั่นต่อสัญญาเช่า

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 เป็นแนววินิจฉัยสำคัญเกี่ยวกับขอบเขตการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 โดยเฉพาะกรณีที่คู่สัญญาจัดทำสัญญาเช่า 30 ปี พร้อม “คำมั่น” ให้เช่าต่ออีก 2 คราว รวม 90 ปี และชำระค่าเช่าล่วงหน้าทั้งหมด ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการดำเนินการเช่นนี้เป็นการมุ่งหมายหลีกเลี่ยงบทบัญญัติกฎหมายเกี่ยวกับอายุสัญญาเช่า ส่งผลให้ข้อสัญญาในส่วนคำมั่นขัดต่อกฎหมายโดยตรงและตกเป็นโมฆะ

บทความน่าสนใจ

ตามข้อเท็จจริงที่ปรากฏ คู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 30 ปี พร้อมกำหนดคำมั่นว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้ให้เช่าจะให้เช่าต่ออีก 2 คราว คราวละ 30 ปี ขณะเดียวกันผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าทั้งสามช่วงรวมเป็นเงิน 2,700,000 บาทในครั้งเดียว โดยไม่มีการกำหนดเงื่อนไขหรือค่าเช่าใหม่สำหรับช่วงเวลาที่จะเกิดขึ้นอีก 60 ปีในอนาคต

ศาลฎีกาอาศัยบทบัญญัติของ มาตรา 540 ซึ่งกำหนดให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 30 ปี และต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองคู่สัญญาจากความไม่แน่นอนของสภาพเศรษฐกิจและมูลค่าที่ดินในระยะยาว จึงไม่อาจยอมรับการกำหนดสัญญาเช่ายาวนานเกินสมควรหรือการทำสัญญาโดยอ้อมที่มีผลเทียบเท่าเช่าเกินกฎหมายกำหนดได้

เมื่อคู่สัญญาทำคำมั่นให้เช่าต่ออีก 60 ปี และชำระค่าเช่าล่วงหน้าทั้งหมดในวันเดียวกันโดยยึดอัตราค่าเช่าเดิม ทำให้เห็นเจตนาชัดเจนว่าเป็นการมุ่งหลีกเลี่ยงข้อจำกัดตามกฎหมาย ศาลฎีกาจึงวินิจฉัยว่า ส่วนของคำมั่นเป็นโมฆะ เนื่องจากมีวัตถุประสงค์ขัดต่อบทบัญญัติกฎหมายโดยแจ้งชัด และไม่อาจตีความเป็น “สัญญาบุคคลสิทธิ” ที่บังคับได้เฉพาะคู่สัญญาตามที่จำเลยฎีกาอ้าง เพราะจะทำให้เจตนารมณ์ของมาตรา 540 เสื่อมความหมาย

เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 30 ปี ผู้ให้เช่าบอกกล่าวให้ผู้เช่าออกจากที่ดินแล้ว แต่ผู้เช่ายังคงครอบครองอยู่ จึงถือว่าเป็นการอยู่อาศัยโดยปราศจากสิทธิ เป็นการละเมิดต่อผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้ตามกฎหมาย ศาลจึงกำหนดค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบคืนพื้นที่โดยสมบูรณ์